Entre julho de 2021 e junho de 2022 o mercado imobiliário, no Estado de São Paulo, movimentou um total de 34,8 bilhões de reais (SECOVI, 02 de agosto de 2022). O mesmo mercado, a nível nacional, emprega aproximadamente 2 milhões e meio de trabalhadores (SINDUSCON, 02 de agosto de 2022). Fica claro a importância do setor imobiliário na economia nacional.
Boa parte dos novos imóveis são construídos em antigas áreas industriais existentes dentro das cidades do Estado de São Paulo. O mercado de reutilização de áreas industriais é fundamental para o setor imobiliário.
No entanto especial atenção deve ser dado à possibilidade de existência de contaminação de solo e água subterrânea nestas áreas.
O Decreto Estadual 59.263/09 fixou regras para a reutilização de áreas contaminadas.
A principal dela recai sobre quem são os responsáveis legais pelas mesmas.
O artigo 18, do referido decreto estabelece que:
“… são considerados responsáveis legais e solidários pela prevenção, identificação e remediação de uma área contaminada:
I-o causador da contaminação e seus sucessores;
II – o proprietário da área;
III – o superficiário;
IV – o detentor da posse efetiva;
V- quem dela se beneficiar direta ou indiretamente.”
Assim sendo, antes de se adquirir, ou alugar, um imóvel com o objetivo de reutilização do mesmo, se faz necessário identificar se o mesmo possui potencial de contaminação. A identificação de uma área contaminada se faz através da Avaliação Preliminar, ou no caso de fusões e aquisições, através de uma due diligence ambiental.
Os dois estudos são diferentes. A Avaliação Preliminar tem como objetivo APENAS o levantamento de áreas fontes potenciais de contaminação dentro de um imóvel. A due diligence tem como objetivo, além da identificação de áreas fontes de contaminação, a verificação de outros passivos ambientais tais como invasão de área de preservação permanente, registro de reserva legal, documentações de licenciamento (habite-se, AVCB, vigilância sanitária e etc).
Embora o relatório de due diligence seja mais completo que o de Avaliação Preliminar ele não tem como objetivo a entrega para o órgão ambiental para fins de processo de gerenciamento de área contaminada. Seu objetivo é subsidiar o vendedor ou comprador de uma área para monetizar os passivos encontrados e assim dar sequência a negociação de um empreendimento.
A sequência de uma avaliação preliminar é uma investigação confirmatória enquanto a da due diligence é um Phase II Environmental Site Assessment.
Uma investigação confirmatória deve seguir o estabelecido na Decisão de Diretoria 38/2017 enquanto o Phase II deve seguir a norma ASTM. A metodologia de investigação das áreas varia nos dois casos. Enquanto a investigação confirmatória pode envolver metodologias probabilísticas a Phase II tem como objetivo obter indícios de potenciais contaminantes no site e embora ela possa utilizar metodologias probabilísticas ela normalmente utiliza metodologias de investigação direta.
Assim sendo a escolha entre uma avaliação baseada na DD-38/2017 ou de uma due diligence dependem do objetivo final do estudo.
Texto elaborado pela nossa Gerente Técnica Ana Paula Spolidoro Queiroz
A Waterloo Brasil com mais de 20 (vinte anos) de experiência na execução de estudos ambientais, possui profissionais capacitados e competência técnica comprovada, para condução de projetos relacionados a este tema.
Ficou alguma dúvida? Deseja saber mais?
Nossa equipe está à disposição para auxiliá-lo.
Conheça mais sobre essa área e como podemos ajuda-lo:
https://waterloo.com.br/edd-environmental-due-diligence/
